Büyük şehirlerde balon riski artıyor!

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasasındaki fiyat balonlarının, hisse senedi piyasalarındakine benzer özelliklere sahip olmakla kendine özgü karmaşık dinamikleri içerdiğini belirtti. Yıldırım, "Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin, kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik faktörler gibi temel ekonomik göstergelerden belirgin ve sürdürülemez şekilde ayrışarak sanal bir fiyat halini alması durumudur" diyerek bu tür bir ayrışmanın çoğunlukla spekülatif beklentilerle ve ‘fiyatlar aralıksız yükselecek’ algısıyla beslendiğini ifade etti

Yıldırım, konutların yatırım aracı olarak görülmeye başlandığı, yani kiralamak ya da oturmak için değil, yalnızca değer kazanması amacıyla alınıp satıldığı dönemlerde balon oluşma riskinin arttığını vurguladı.

FİYAT-KİRA VE FİYAT-GELİR ORANLARI KRİTİK GÖSTERGELER

Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez ise balon tespitinde kullanılan temel göstergelerden fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarına dikkat çekti:"Fiyat-kira oranı, bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını gösterir. Bu oran tarihî ortalamaların ya da uluslararası karşılaştırmaların çok üzerine çıkıyorsa, konut fiyatlarının kira getirisine göre aşırı değerlendiği anlamına gelir."Fiyat-gelir oranının ise konutların hane halkı gelirine göre ulaşılabilirliğini ölçtüğünü belirten İnce Yenilmez, bu oranın hızla yükselmesinin konutların ortalama bir hane için giderek ‘ulaşılamaz’ hale geldiğini gösterdiğini ve bunun da balon riskine işaret ettiğini söyledi.Doç. Dr. Hakan Yıldırım ise daha ileri düzey analizlerde kullanılan ekonometrik testlere değinerek, "Bizim de hisse senedi piyasaları üzerine yaptığımız ve Romanya’daki bulgularımızla ödüllendirilen çalışmamızda kullandığımız gibi ‘kuyruklu birim kök’ testleri emlak piyasası fiyat endekslerine de uygulanabilir" açıklamasını yaptı. Bu testlerin, fiyat serilerinde kendi kendini besleyen, hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit ederek ‘balon epizotlarını’ ortaya koyduğunu aktardı